¿GRACIAS AL CAMBIANTE MARCO LEGISLATIVO O A PESAR DE LA VOLATILIDAD DEL CRITERIO SOCIO-POLITICO?
Si ya es complicado acertar con los criterios que deben regir la regulación de una materia tan delicada como es el alquiler de la vivienda en España y tan sensible y vulnerable a los cambios de “las reglas de juego” entre arrendador y arrendatario a causa de los cambios vertiginosos de un modelo de sociedad, la puntilla agonizante al panorama de los alquileres son, como ya viene ocurriendo en los distintos sectores operantes en la economía nacional, las constantes modificaciones del marco legislativo en cortísimo plazo de tiempo cuyo protagonista (culpable?) indiscutible es la falta de criterio de una clase política exclusivamente motivada por la captación del electorado que además no sabe muy bien cual es el bien social y colectivo en contraposición al bien individual.
La elección adecuada de una regulación del alquiler en España con la idiosincrasia propia de cada una de sus ciudades, localidades, provincias, regiones y comunidades no se resuelve mediante una pugna entre “propietarios-arrendadores” y “sin propiedad-arrendatarios”, en virtud de la cual el mayoritario de las dos partes sean cuales fueren los intereses generales y colectivos de la sociedad, apoye a aquellos legisladores que más beneficien sus circunstancias particulares e individuales, cuando además el rol social de cada individuo tampoco está claro en la evolución temporal del mercado inmobiliario en España . No se trata de una lucha encarnizada de las dos supuestas partes, sino del equilibrio por el cual se llegue a un contrato social que beneficie por un lado la operativa dinámica de la oferta del producto ( sobre todo vivienda) y la estabilidad de una demanda que responde a un bien social o simplemente a un bien posible; todo ello enmarcado en una seguridad jurídica y certidumbre temporal que fomente tanto la puesta en el mercado de viviendas actualmente vacías como el alquiler de las mismas, en decidido apoyo a los derechos de unos y otros.
En principio la fórmula parece sencilla,… ¿no?
Pues el panorama actual es justo el contrario: en menos de los cuatro últimos meses los ciudadanos españoles hemos sufrido modificaciones sustanciales en tres marcos normativos distintos: El Consejo de Ministros del Gobierno actual aprobó “in extremis” el pasado 1 de marzo de 2019 el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ( RDL 7/2019), que entró en vigor el día siguiente de su publicación en el BOE, es decir, el 6 de marzo de 2019. Pero es que este mismo Real Decreto Ley, con ciertas diferencias, se aprobó en el mes de diciembre de 2018, con el Real Decreto Legislativo 21/2018, que fue derogado por el Congreso en enero del 2019. Y todavía hemos tenido que esperar a que el actualmente en vigor,una vez más, haya sido convalidado por el Congreso de los Diputados. Esta vez a través de la Diputación Permanente, ya que las Cortes se disolverán el próximo 5 de marzo ante la convocatoria de Elecciones Generales el 28 de abril. La diputación tenía 30 días hábiles para votar esa convalidación, y así lo ha hecho por un cortísimo margen de votos favorables el viernes 5 de abril pasado. En resumen, casi en Semana Santa, quizás por aquello del “vía crucis”, ya sabemos que sigue en vigor el Real Decreto Ley 7/2019, y por tanto no volveremos al marco normativo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
Es decir, que con estos vaivenes político-sociales y legislativos, en los próximos años ya nos vemos abocados a encontrarnos con realidades diversas y distintas en materia de contratos de alquiler de vivienda. A saber, y por orden temporal:
- Contratos de alquiler de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad: resulta de aplicación el RDL 7/2019, aprobado el pasado 1 de marzo de 2019.
- Los celebrados entre el 22 de enero hasta el 5 de marzo de 2019: de aplicación el régimen general de la Ley aprobada el 4 de junio de 2013.
- Los contratos firmados o suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 hasta el 21 de enero de 2019, (escasas cuatro semanas de vigencia de la norma): de aplicación el efímero y ya derogado RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- Los suscritos entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018: de aplicación la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
- Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Contratos celebrados a partir del 10 de mayo de 1985 hasta el 1 de Enero de 1995: RDL 2/1985 de 30 de abril ( la famosa ley “BOYER”).
- Contratos celebrados antes del 10 de mayo de 1985: L.A.U. DE 1964
Para el siguiente artículo dejamos las invariantes de cada uno de estos períodos que afectan a los contratos suscritos en los mismos y las diferencias en los distintos factores que influyen decisivamente en las preocupaciones de los agentes intervinentes: ARRENDADORES PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS USUARIOS de uno de los derechos trascendentales: LA VIVIENDA
Valladolid, a 8 de abril de 2019
Recibid un muy cordial saludo:
JOSE M. MARTÍNEZ IRANZO
Presidente de la Junta de Gobierno del COAPI en VALLADOLID.